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2016年深圳房租持续下行 资本瞄准长租公寓模式

2017-01-05 05:57:26 来源: 21世纪经济报道(广州)
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本报记者 王帆 深圳报道
本报记者 王帆 深圳报道

导读

目前租房市场的租房者近七成是85后,近半为90后。90后进入工作岗位,一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴,另一方面具有强烈的社交需求,这些都使得长租公寓成为受益者。

一边是上涨的房价,一边是下调的房租。刚刚过去的2016年,深圳楼市经历了“冰火两重天”。

深圳中原地产研究中心的数据显示,2016年11月,深圳中原租赁指数为181.5,环比下跌2.8个百分点。租金水平跌至69.8元/平方米,接近2015年7月的水平。

拉长时间轴线来看,除了调控、周期性调整等因素之外,有地产分析人士告诉21世纪经济报道记者,深圳的长租公寓也是影响因素之一。

长租公寓租赁平台合屋的创始人罗凤鸣告诉记者,截止到当前,根据合屋的数据,其合作商户已有近200家,满足承租功能的公寓类物业达到5万套,分布在除大鹏之外的各个区。

这一量级,相当于深圳一年的新房成交量。那么,长租公寓是否真正搅动了城市的租房格局?在消费升级的大背景下,又是否开始改变城市的居住形态?

深圳租房市场更迭

刚刚过去的2016年,深圳的房价经历了从上涨,到“史上最严调控”之后的回落,市场已呈现降温之势;但房租下跌,却几乎贯穿了整个年度。

数据显示,自2016年2月起,深圳的房屋租金已连跌5个月,7月小幅回升后,8月再次回落,租赁成交量也在8月环比下降了13.9%。

这意味着,深圳房租下跌的趋势一直在持续,即使是传统的毕业季也并未带来真正的租赁旺季。

在这背后,搅动深圳租房市场的,除了市场供需因素之外,还有一个新模式不能忽视——长租公寓。

近几日,21世纪经济报道记者走访了深圳几家长租公寓,大体来看,共同的特点是:房间有颇为精致的统一装修,设施较为完备,面积一般不大,20多平米为主流户型,但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域,并且提供标准化管理。

其中,位于南山区的金地金谷公寓,邻近白领人群密集的科技园,加上不久前附近新开通了地铁,入住率逐步在提高。一位工作人员告诉记者,租住者大多从事IT、金融、设计等行业,普遍30岁以下,大学以上学历,当中有不少海归和外国人。

而这正是长租公寓主要瞄准的客户群体——年轻,高学历,热爱社交,对生活品质有一定要求。据深圳微家公寓创始人李树德介绍,入住其公寓的租户,90%以上拥有本科学历,45%是海归。

据投房研究院发布的《2015年长租公寓投研报告》指出,目前租房市场的租房者近七成是85后,近半为90后。90后进入工作岗位,一方面希望提高生活质量但不愿意做房奴,另一方面具有强烈的社交需求,这些都使得长租公寓成为受益者。

正是租客的需求的变化,倒逼深圳租房供应的升级。事实上,由于租金一直不低,深圳大量的城中村,曾被初到深圳的大学毕业生、创业者甚至白领当做第一选择。但现在,这一情况正在发生变化。

那么,长租公寓的发展,是否真的已经在影响传统的住房租赁市场?

据了解,深圳长租公寓的房源主要来自于城中村的农民房、产业升级淘汰下来的厂房、员工宿舍等。某种程度上,对废弃、闲置资源的盘活,为住房租赁市场提供了新的增量。罗凤鸣认为,深圳拥有大量可进行公寓改造的资源,这也正是长租公寓在深圳得以迅速发展的一大原因。

而供应量的增加,确实也会带动价格的回调。罗凤鸣预期,长租公寓预计数量在2017年会继续保持增长,这直接分流了传统租赁市场的客群,将进一步导致租房市场空置现象以及房租下降。

不过,从价格方面来看,这一定位相对高端的租房产品,一般被认为并无优势。记者在走访中了解到,单房户型的套均租金约在2000元到5000元之间,以单价来计,大多在100元/平方米以上,远高于住宅小区69.8元/平方米的水平。但由于面积较小,长租公寓的总价门槛并不算太高。

资本瞄准长租公寓

值得注意的是,这一轮长租公寓的爆发,背后不乏资本的助推。

上述金地金谷的工作人员告诉记者,公寓里每天都不乏看房者,除了意向租客,更有各类想进入这一行业的人。

而深圳长租公寓市场的参与者中,既有知名的魔方、自如、YOU+等全国性的品牌,也有万科、金地等开发商,亦不乏世联行(002285,股吧)等房产中介机构,此外还有微家公寓等本土创业品牌,甚至有仅拥有一两栋房源的城中村房东们。

上述提及的金地金谷,其位于南山区的单体项目共有210套房源,已经算是比较大的单体体量。罗凤鸣告诉记者,在深圳长租公寓市场上,中小规模的参与者占了很大的市场份额。

另外,美联物业全国研究中心研究部经理张添鸣告诉记者,由于市场仍然处于培育期,为了提高出租率,长租公寓一般会提供租金或物业管理费等方面的优惠。相比于私人物业,机构性质的房源更能承受在一段时间内压低价格。

从这个角度来看,目前深圳的长租公寓某种程度上类似于网约车、外卖等新兴行业的市场培育期,正以价格优惠来培养用户习惯。

但记者在走访中发现,也有并不理想的长租公寓产品,室内装修较简陋,管理缺失,也未提供从业者所声称的“社交平台”。这折射出一个普遍的困境,在行业发展初期,如何制定产品及服务标准?

另外,洗牌的预期也已出现。罗凤鸣坦言,如同很多行业一样,有不少贸然跟风进入的参与主体,不排除未来一年会出现调整。

“但从大趋势来看,这是一股大潮,长租公寓撕开了一个口,传统出租房房东也会更多地思考怎样把房子租出去,这将带来整个居住空间的消费升级。至于房租的价格走向,最终会遵循市场的逻辑。”罗凤鸣表示。

无疑,对常住人口的住房自有率仅为34%的深圳,长租公寓是一个新的居住模式。

(责任编辑:柳苏源 HN091)

netease 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:netease
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